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房地产市场将再经历博弈期 谁家伤不起

浏览次数: 日期:2013年3月15日 09:31

  暴涨后市场或陷博弈期
  然而,二手房交易量在这一轮暴涨过后,市场将走向何方?对此,链家市场研究部殷天逸表示,预计在政策执行后,二手房市场成交量将会出现明显萎缩,市场也必然会再度经历一段博弈期。对未来一段时间二手房市场走向,业内人士表达了同样的观点。

  调控旨在抑制投机性购房。采访中,业内人士纷纷表示,希望即将实施的新政,会对刚需人群有保护措施。倘若果断增加二手房个税,很有可能会形成税负转嫁,误伤“刚需”群体,并在一定程度上抑制业主的出售意愿。从目前来看,二手房市场的供应问题很难就此改善,尤其是一些低个税的房源,反而容易造成需求的集中抢购。

  在中央和地方两级政府的博弈中持续前行

  从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“新国五条”及其细则……10年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年,楼市的风吹草动牵动人心。从十年四轮的调控进程能够清楚地看到,楼市的调控作用很大程度上受制于当地政府的履行力度;房价走势影响了两级政府的博弈程度;成交量冷暖则左右了当地政府的微调标准。而2013年的中国房地产市场,仍然将在中央和地方两级政府的博弈中持续前行。

  地方政府作为“地根”控制者,拥有较强的主导权。但每当中央出台新的调控政策,地方政府在执行过程中却没了“底气”。地方政府微调房地产调控政策的原因是,其不像房企可以耗时间,它没有资金,城市就不能发展,人民生活就不能改善,城市GDP也会完不成指标。

  买卖双方得到抑制

  随着相关部委和地方政府后续执行细则的出台,二手成交量将会出现明显的下降,有可能陷入继“7·11”之后的又一个冰冻期,市场对政策的适应和消化期将持续半年甚至更长的时间。在成交价格方面,二手价格涨势将在买卖双方的博弈下得到抑制,并且将随着成交量的持续低迷而有所下跌。

  为了及时成交,近日不少二手房源降价数万元,还有的市民提前还贷,以便早日办理过户手续。以前的调控政策出台后,大家都要观望一段时间,现在买卖双方都急着出手。自新政策出台后,最近10天的交易量超过了原来三个月的总量。

  银行“输不起”

  房企分化趋势日益明显,调控将造成中小房企资金链紧张,增加银行不良贷款风险。

  有机构测试认为,如果房价下跌50%,房地产开发贷款违约率上升至5%,同时将侵蚀银行利润15%至25%。作为房地产市场博弈各方共同筹码的银行“输不起”。

  在一、二线城市房屋交易量回暖,房企资金流动性状况已有所缓解的情况下,今年,商业银行对房地产开发贷款普遍采取“定向宽松”的措施。这将在一定程度上进一步有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。不过,在房地产贷款投放的增量上依然有所控制,并且继续强化名单制管理。

  目前平安银行、民生银行等个别银行已经“有意识地压缩”个人房贷业务,转向资金收益率更高的个人经营性贷款、小微企业业务等。平安银行总行相关负责人表示,近期房贷业务审批权上收,此类业务审批将全部在总行进行。

  二手房与新房博弈

  在政策调控下,未来新房市场的供应量将大幅增加,消费者选购新房时将有更大的挑选空间,供需的平衡难以支撑新房价格的大幅上涨。

  新政的威慑作用已经逐渐显现,在新建住宅市场,全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。
 
 
 

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